КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖСК -

НОВЫЙ ВИД КОНТРОЛЯ

Действующим законодательством допускается только три возможных способа привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Деятельность жилищно-строительных кооперативов урегулирована положениями раздела V Жилищного кодекса РФ.

Федеральные законы № 236-ФЗ от 13.07.2015 и № 304-ФЗ от 03.07.2016 существенно изменили требования к ЖСК.

Все жилищно-строительные кооперативы, созданные до 25.07.2015, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по истечении одного года с указанной даты, т.е. с 25.07.2016г. должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110, а именно: не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

С 01.07.2016г. ЖСК обязаны размещать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в порядке и в установленные сроки следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Минкомсвязью России совместно с Минстроем России 29.02.2016 утвержден приказ № 74/114/пр, где разделом 12. Определен состав информации, подлежащей размещению. Вместе с тем, п.3 указанного Приказа определено, что первичное размещение информации, предусмотренной составом информации, осуществляется поставщиками информации не позднее 01.01.2017.

Таким образом, обязанность ЖСК по размещению состава информации, предусмотренной ч.1 ст.123.1 ЖК РФ возникает с 01.01.2017г.

В случае неисполнения данной обязанности, в соответствии с санкцией ст.13.19.2 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ), исключительно в отношении юридического лица предусмотрена административная ответственность в размере 100 тысяч рублей.

С 01.07.2016 ЖСК по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Также с 01.07.2016 ЖСК обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

За неисполнение обязанности по ведению реестра членов ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома, предусмотрена административная ответственность в соответствии с санкцией ст.14.28.1 КоАП РФ в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 до 15 тысяч рублей; на юридических лиц от 20 до 100 тысяч рублей.

Контроль за деятельностью ЖСК на территории Хабаровского края возложен на комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края (далее – Комитет). Комитет вправе осуществлять проверку деятельности ЖСК, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, за размещением ЖСК информации, подлежащей размещению в ГИС ЖКХ, посредством проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом проверки деятельности ЖСК является соблюдение ЖСК обязательных требований в части реализации права на строительство одновременно только одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три, исполнения обязанности ведения реестра членов ЖСК и предоставления членам ЖСК информации, подлежащей предоставлению.

Основанием, для проведения плановой проверки является истечение 1-го года с даты выдачи ЖСК разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива.

Основанием для проведения внеплановой проверки является:

1) истечение срока исполнения ЖСК выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ;

2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также из системы о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 ЖК РФ;

3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Кроме того, начиная с 01.01.2017 ЖСК обязаны ежеквартально направлять в Комитет отчетность об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства.

В связи с вышеизложенным, Комитет считает необходимым обратить внимание граждан, которые намерены вступить в ЖСК, на следующее:

1) Узнайте, когда создан кооператив. Данную информацию можно получить из Единого государственного реестра юридических лиц на сайте Федеральной налоговой службы egrul.nalog.ru;

2) Потребуйте в кооперативе весь пакет нужных документов (устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика);

3) Убедитесь в наличии у кооператива предусмотренных Градостроительным кодексом РФ разрешительных документов: разрешения на строительство дома, в котором Вы намереваетесь приобрести квартиру; оформленные права на земельный участок (право собственности, аренда, субаренда);

4) Поинтересуйтесь размером вступительных и членских взносов кооператива (данные взносы носят организационный характер, идут на нужды ЖСК и не входят в стоимость квартиры), а также размером паевого взноса – ценой квартиры;

5) Для вступления в кооператив не требуется заключать никаких договоров, только заявление о намерении вступить в него, которое подается в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено общим собранием кооператива. С момента уплаты вступительного взноса гражданин признается членом ЖСК;

6) Паевой взнос за квартиру вносится только членом кооператива, т.е. после утверждения общим собранием заявления о вступлении в ЖСК. Внесение денежных средств до приобретения статуса члена ЖСК не является паевым взносом, их использование кооперативом в своём обороте незаконно;

7) Выясните, какое отношение рекламодатель имеет к ЖСК, через который реализуются квартиры (член, председатель или представитель, требуйте документы, подтверждающие его статус). Все отношения по вступлению в ЖСК и внесению паевых взносов осуществляйте непосредственно с кооперативом.